ペアローンの家に離婚後も片方が住み続ける時に確かめること
子どもの学校や仕事の都合で、どちらかが家に住み続けたいと考えることがあります。ただ、ペアローンでは家を出る人の名前のローンも残っているので、住む人と借りている人がずれたままになります。住み続ける形を選ぶ前に、確かめておきたいことが 3 つあります。
住む人 1 人で借りられるか
住み続ける人がもう 1 本のローンも引き受けるには、2 本を自分 1 人の名義にまとめるのが一般的です (方法は名義を 1 人にまとめる方法)。この時、住む人 1 人の年収で、2 本分の残高に相手への精算を足した額を借りられるかが問われます。
目安として、住宅金融支援機構のフラット35 は、すべての借入れの年間の返済額が年収に占める割合 (総返済負担率) を、年収 400 万円未満なら 30% 以下、400 万円以上なら 35% 以下としています。借入期間の上限は「80 歳 − 申込時の年齢」と 35 年の短い方です。計算機は、この 2 つから借りられる額の目安を出し、借りる必要がある額と並べます。
相手への精算 (代償金) をどう決めるか
家を受け取り、2 本のローンも引き受ける人は、家の正味の価値 (売れそうな額 − 2 本のローンの残高) に当たる分を受け取ることになります。預貯金などほかの財産と合わせた全体を、話し合いで決めた割合で分けると、家を受け取る人から相手へ渡す精算の額が出ます。家の正味の価値がマイナス (オーバーローン) の時は、家を外して預貯金などだけを分ける考え方もあり、計算機はその場合の目安も出します。
精算のお金を借りて払う場合は、その分も借りる必要がある額に入ります。計算機の「借りる必要がある額」は、この合計です。ただし、精算のお金まで住宅ローンで借りられるとは限らないので、金融機関に確かめてください。
持分を移す時の税金と手続き
家を出る人の持分を、住み続ける人に移す時は、次の点に気を付けます。
- 渡す側には、渡した時の時価で譲渡所得の税金がかかることがあります。財産分与で土地や建物を渡すと、渡した人に譲渡所得の課税が行われます (国税庁 No.3114)
- 受け取る側には、通常、贈与税はかかりません。ただし、分与された額が多すぎる場合や、税金を逃れるための離婚と認められる場合は例外です (国税庁 No.4414)
- 受け取った側は、移った持分の分も含めて住宅ローン控除を受け直せる場合があり、その時は確定申告がもう一度要ります (国税庁 No.1237)
- 持分を移す登記には登録免許税がかかります。税率と手続きは、司法書士に確かめてください
連帯保証はいつまで残るか
ペアローンでは、お互いが相手のローンの連帯保証人になるのが一般的な形です。離婚しても金融機関との契約は変わらないので、家を出た人は、住み続ける人のローンの連帯保証人のままです。住み続ける人が返せなくなれば、家を出た人に請求が来ることがあります。保証から抜けるには、ローンを返し終えるか、借り換えなどで契約を変えるか、金融機関に保証人の変更などを認めてもらう必要があります (ペアローンと連帯保証の関係)。
借り換えができないまま、家を出た人の名義のローンが残る家に住み続ける形もあり得ます。その場合は、家を出た人が自分のローンを返し続けることが前提になり、返済が止まれば、家そのものが担保として処分される可能性があります。
出典
- 住宅金融支援機構 フラット35 利用条件 https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
- 国税庁 タックスアンサー No.3114 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4414「離婚して財産をもらったとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.1237 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1237.htm
- auじぶん銀行「ペアローンとは」 https://www.jibunbank.co.jp/column/article/00424/
この解説は一般的な情報です。個別の事情に合わせた法律や税の判断はしていません。最終的な判断は、弁護士、司法書士、税理士、金融機関などに確かめてください。最終確認日: 2026 年 10 月 4 日。